Az ingatlan-adásvétel egyik legveszélyesebb „bevett gyakorlata”, amikor a felek a valós vételárnál alacsonyabb összeget írnak a szerződésbe, a különbözetet pedig készpénzben, „zsebbe” rendezik. Sokan ezt egyszerű adóoptimalizálásnak gondolják, valójában azonban olyan jogi és pénzügyi kockázatot vállalnak, amely egyetlen vita esetén súlyos következményekhez vezethet.
A legfontosabb probléma: ha bármilyen jogvita keletkezik az ügyletből, a felek saját magukat hozzák rendkívül nehéz helyzetbe. A bíróság, a NAV, a bank vagy bármely hatóság előtt ugyanis elsősorban az írásba foglalt szerződés tartalma számít. Ha a szerződés szerint az ingatlan vételára például 50 millió forint, miközben valójában 70 millió forint cserélt gazdát, akkor a „plusz” 20 millió forint jogi értelemben gyakorlatilag láthatatlanná válik.
Ez különösen veszélyes lehet például akkor, ha:
az eladó és a vevő között vita támad a kifizetésről,
valamelyik fél utólag megtagad bizonyos teljesítést,
az ügylet meghiúsul,
elővásárlási joggal kapcsolatos probléma merül fel,
végrehajtási vagy csődeljárás indul valamelyik fél ellen,
örökösök, házastársak vagy hitelezők támadják az ügyletet,
a NAV vizsgálni kezdi a tranzakciót.
Ráadásul sokan nem gondolnak bele abba sem, hogy ezzel a mostani vevőt is komoly későbbi adókockázatnak teszik ki. Ingatlanértékesítés esetén ugyanis a későbbi személyi jövedelemadó számításának egyik alapja a szerződésben szereplő korábbi vételár. Ha valaki a valós 70 millió forint helyett csak 50 millió forinttal szerepel a szerződésben, majd néhány éven belül például 85 millióért eladja az ingatlant, akkor az adóhatóság szemében nem 15 millió, hanem 35 millió forint jövedelme keletkezhet.
Ez különösen az ingatlan megszerzését követő 5 éven belüli értékesítésnél jelentős probléma, mert ebben az időszakban még adófizetési kötelezettség merülhet fel az elért jövedelem után. Vagyis a korábbi „spórolás” évekkel később nagyon komoly plusz adóterhet okozhat a vevőnek.
Ilyenkor a felek gyakran próbálnak külön „papírokat” gyártani a valós vételár igazolására: átvételi elismervényeket, kölcsönszerződéseket, tartozáselismeréseket vagy egyéb háttérokiratokat. Ez azonban nem biztonsági háló, hanem további kockázati réteg.
Különösen fontos: senki ne kérjen, és ne fogadjon el a szerződést szerkesztő ügyvédtől valótlan tartalmú okiratokat azért, hogy a „zsebes” részt lefedjék. Az ügyvéd feladata nem a konstrukció „bebiztosítása”, hanem a jogszerű ügylet lebonyolítása. A valótlan tartalmú okiratok nemcsak etikai és büntetőjogi problémát vethetnek fel, hanem még kiszolgáltatottabbá teszik az egész tranzakciót.
Sokan abban bíznak, hogy „úgysem derül ki”. Ez ma már egyre kevésbé reális feltételezés. A NAV egyre részletesebb adatbázisokkal dolgozik, összeveti az adásvételi árakat a piaci viszonyokkal, a banki mozgásokkal, illetékadatokkal és egyéb információkkal. Egy feltűnően alacsony vételár könnyen ellenőrzést eredményezhet. Ilyenkor pedig nemcsak adóhiány, hanem bírság, késedelmi pótlék és adott esetben büntetőjogi következmények is felmerülhetnek.
Ráadásul a „spórolás” sokszor csak látszólagos. Az a néhány millió forintnyi illeték- vagy adóelőny eltörpülhet egy későbbi per, NAV-eljárás vagy meghiúsult ügylet költségei mellett.
Az ingatlan-adásvételi szerződés nem bizalmi szívesség, hanem nagy értékű jogügylet. Minél nagyobb az eltérés a valóság és az okirat tartalma között, annál nagyobb a kockázat. Egy jól megírt, valós adatokat tartalmazó szerződés nem adminisztratív formalitás, hanem a felek egyik legfontosabb jogi védelme.
#ingatlan #ingatlanjog #adásvétel #ingatlanadasvetel #ügyvéd #jog #ingatlanügyvéd #szerződés #adásvételiszerződés #NAV #adózás #ingatlanpiac #ingatlanvásárlás #ingatlaneladás #jogitanácsadás #jogitippek #ingatlanbefektetés #ingatlanos #ingatlanjogi #adócsalás #kockázat #biztonság #ingatlantranzakció #vanugyveded #vanugyvededhu